未來10年房地產(chǎn)業(yè)

人口紅利：50-60年代，光榮媽媽，馬寅初反對（關(guān)鍵詞，應(yīng)該明白我的意思），當(dāng)前實際購買力的主力人群——30-65歲人士，1979計劃生育，人口增速放緩，1979年出生人士的父母的出生時間大約在1950-1954年之間，他們的平均壽命至2025-2030年，又一數(shù)據(jù)2015年將進(jìn)入人口紅利衰退期。

2。租售比：

a.理論上1：100-200比較合理，相當(dāng)于PE-8-18倍，收益率6-12%；國內(nèi)高達(dá)1：500-700，相當(dāng)于PE=42-58倍，若以租金收入作為全部收入，則合理價值或許在PE=20倍，租售比：1：240；

b.若以租金收入作為50%的收益，房產(chǎn)增值的資本利得作為50%收益，合理價值上限或許在PE=40倍，年資本增值2.5-5%，同時租金回報2.5%（1/40）。綜合：房價不應(yīng)該長期處于租售比1：500以上。

（b推測的假設(shè)，是東方人天生就具有對于擁有房產(chǎn)的從眾鎖倉心理的話，是個假設(shè)）

3。人均住房面積：

就本人個人而言，我滿足于家庭人均住房面積50平米，小孩算一半；以此推測，若城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)50平米，剛需會減弱，目前的城鎮(zhèn)住房面積基本上在30平米左右（如北京杭州成都鄭州等都是）。兩點連成一線，就看增長速度，以此類推，大約會在2014-2019年之間達(dá)到人均50平米。（此項看點的一個反面例子是，當(dāng)年，潘石頭大哥正是看中了北京人均住房面積只有7平米才進(jìn)軍北京地產(chǎn)界的，個人認(rèn)為人均50平米對于剛需來說應(yīng)該知足了，否則物管、搞衛(wèi)生等等都是麻煩）

4。物業(yè)稅：

兩極分化是擴(kuò)大消費、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的毒藥。有人的沒有房，有的人10套房，作為民生角度，不公平，蛐蛐還有個窩了。物業(yè)稅2010年起空轉(zhuǎn)，2015年前后可能推行，按套和面積計征（70年后如何征與按套計征擠泡沫是兩碼事，不必爭論物業(yè)稅）；

5。純速率數(shù)字角度：

以杭州的房價為例，二三線一半地段的房價10年前是2000元/平米，目前是20000元/平米，約10年10倍，即CAGR=26%/年（10年7倍=22%/年），達(dá)到或超越巴老45年的平均速度20%（巴老40年的平均速度大約是22%/年），若房價以這個速度繼續(xù)保持30年，可能性如何？那只要買套房，人人都是巴菲特了，何等簡單，用排除法，排除這種可能性。

個人認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)將會繼續(xù)發(fā)展，房價的漲幅可能還有5年黃金期，10年中等成長期，但未來10年的成長速度會慢于過去10年。 

房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，與房價的繼續(xù)上漲是兩碼事，甚至可以無關(guān)。

房地產(chǎn)業(yè)上下游帶動幾十個行業(yè)，城市化進(jìn)程仍將繼續(xù)，那么房地產(chǎn)業(yè)將會繼續(xù)得到發(fā)展。因此，我覺得地產(chǎn)股仍有持續(xù)盈利的能力，不過或許公司之間會有很大的分化，原來越專業(yè)的會越有前途，馬太效應(yīng)

剩者為王。

里有幾個數(shù)字：

1。利率？2%一年，這個作為折現(xiàn)太沒意義了；

2。CPI？現(xiàn)在的CPI還可信嗎？（3-5%之間吧）一個幾乎不包含房價漲幅的CPI有意義嗎？房子占家庭總資產(chǎn)的權(quán)重是多少??？是吧。

3。GDP長期的平均應(yīng)該是9-10%，可以用；

4。直接就拿房價漲幅（20%以上）來折現(xiàn)，哈，那可就狠了，誰能跑盈房價，已經(jīng)是天大奇跡，買了房也只是和房價同步而已；

5。M2，這個家伙的增長速度現(xiàn)在幾乎和房價差不多啊，只是以前沒房價漲幅那么高，可以用嗎？